Grondbeleid gaat in belangrijke mate over de productie van bouwgrond, de wijze waarop die tot stand komt en hoe de bouwgrond verkocht en gebruikt wordt ten behoeve van de opstal realisatie. Het primaat voor het uitvoeren van dat gemeentelijk grondbeleid ligt bij het college van B&W. Het college heeft daarbij een actieve informatieplicht richting de gemeenteraad. Grondbeleid is een sturingsmiddel voor de gemeente. Het grondbeleid heeft een volgend en ondersteunend karakter voor doelstellingen op andere beleidsvelden. Via grondbeleid kan een nadere invulling worden gegeven aan het realiseren van ruimtelijke doelstellingen. Over de financiële gevolgen van het gevoerde beleid wordt jaarlijks gerapporteerd in de paragraaf grondbeleid van de jaarrekening.

De gemeente Almelo voert een pragmatisch grondbeleid. Gemeenten kunnen er voor kiezen om een actief grondbeleid te voeren of een faciliterend grondbeleid. Faciliterend grondbeleid past het beste bij de gewenste ontwikkeling van een compacte overheid. Maar omdat de gemeente nu eenmaal – door eerdere besluiten – al heel veel grond heeft gekocht, is de keuze tussen verschillende typen beleid eigenlijk achterhaald. Daarom wordt per project bekeken welk beleid het beste gevoerd kan worden.

Grondexploitaties zijn ruimtelijke projecten, met bouwgrondproductie als hoofdmoot, waarvan de raad de exploitatiebegroting heeft vastgesteld. Deze door de raad vastgestelde grondexploitatiebegrotingen fungeren als financieel en inhoudelijk kader voor het college van B&W waarbinnen zij verder gaat met de realisatie van een project. Ook fungeert de grondexploitatiebegroting als een ‘voorspelling’ van de te verwachten kosten en opbrengsten en het begrote financiële eindresultaat.

In het kader van de vaststelling van de jaarrekening kan nooit besluitvorming plaatsvinden over een planinhoudelijke koerswijziging met betrekking tot grondexploitaties. Dergelijke besluitvorming vindt plaats op een ander moment (en meestal per project of ‘gebundeld’). De jaarlijkse actualisatie van de grondexploitatiebegrotingen, in het kader van de jaarrekening, heeft alleen betrekking op aanpassing van begrote eenheidsprijzen e.d., op basis van voortschrijdend inzicht. Dit is noodzakelijk, omdat de waarde van het onderhanden werk jaarlijks opnieuw dient te worden bepaald en grondexploitaties dienen als ‘taxatie’ van deze waarde.

Als er een tekort wordt begroot dient er ter dekking van dit tekort een voorziening getroffen te worden. Indien er winst wordt begroot geldt de percentage of completion methode; voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd dient tussentijds naar rato van voortgang winst genomen te worden. Hierbij zijn het toerekeningsbeginsel en het voorzichtigheidsbeginsel en het daarmee samenhangende realisatiebeginsel essentiële uitgangspunten. Het belangrijkste risico binnen het grondbedrijf vormt het programma (woningen, bedrijventerrein en overige voorzieningen) waar in grondexploitaties vanuit wordt gegaan. Is er vraag naar dit programma en binnen welke termijn zal deze vraag zich manifesteren.

Uitgangspunt bij actualisatie grondexploitatie
De grondexploitaties moeten worden begroot op basis van reële uitgangspunten. Het realiteitsgehalte van een grondexploitatiebegroting wordt bepaald door de (combinatie van de) volgende begrotingselementen:

-   begrote kosten         (hoeveelheden x eenheidsprijzen )
-   begrote opbrengsten         (hoeveelheden x eenheidsprijzen )
-   kostenstijging            (% en fasering)
-   opbrengstenstijging         (% en fasering)
-   rentelasten en rentebaten      (% en fasering)

De parameters voor prijsontwikkeling en rente
Voor het bepalen van de kostenstijging op korte termijn is gebruik gemaakt van de GWW (Grond Weg en Waterbouw) aanbestedingsindex. De kostenstijging op lange termijn is gebaseerd op de inflatie en de overall bouwkostenindex. Voor het bepalen van de opbrengstenstijging is aangesloten bij het streven van de Europese Centrale Bank naar 2% inflatie voor de lange termijn, waarbij voor de eerste jaren een ingroeimodel is gehanteerd. Voor de termijn langer dan 10 jaar wordt, vanwege het voorzichtigheidsbeginsel, de opbrengstenstijging op nul gezet.

De toegestane toe te rekenen rente wordt gebaseerd op de daadwerkelijk te betalen rente over het vreemd vermogen. Bij het vaststellen van de jaarverantwoording 2017 is een rentepercentage van 1,98% berekend en gehanteerd. De berekening van het werkelijke rentepercentage voor 2018 sluit op 2,23%. Aangezien de afwijking binnen de door de commissie BBV vastgestelde bandbreedte van 0,5% ligt wordt voor de periode 2019 t/m 2028, net als vorig jaar, een percentage van 1,98% gehanteerd. Uit voorzichtigheid wordt als beheersmaatregel voor grondexploitaties met een langere looptijd dan 10 jaar gerekend met een toeslag van 0,5% vanaf 2029.

De fasering van het programma
Het ‘bouwprogramma’ vormt een belangrijk kader voor de grondexploitatie. Op basis van prognoses wordt het bouwprogramma in de tijd gezet (gefaseerd), om de rentekosten en prijsontwikkelingen te kunnen begroten.

De lange termijn fasering van de grondexploitaties met betrekking tot woningbouw sluiten aan op de behoefteraming van het Kennispunt Twente en is mede gebaseerd op de belangrijkste kaders voor de woningbouwplanning en –programmering: Woonvisie Almelo, Twentse woonafspraken en het bouwen voor eigen behoefte. Er wordt uitgegaan van een gemiddelde uitbreiding van de woningvoorraad van circa 160 woningen per jaar. Gezien de aantrekkende woningmarkt en de gerealiseerde verkopen afgelopen jaar wordt dit reëel geacht.

De uitgangspunten ten aanzien van de planning en programmering van woningbouw zijn vastgelegd in de Raadsnota “Woningbouwplanning en –programmering 2017 t/m 2026”. Voor de periode 2019 t/m 2028 bedraagt de jaarlijkse geprognosticeerde uitgifte gemiddeld circa 20 per jaar. Het zwaartepunt ligt hierbij op de periode 2019-2021. Vanaf 2029 zakt de uitgifte terug naar slechts 10 per jaar.

Voor de uitgifte van bedrijventerreinen zijn in 2017 nieuwe regionale afspraken gemaakt. Deze gaan voor Almelo uit van 2,6 hectare uitgifte per jaar (inclusief particuliere uitgifte). In vervolg op het herprogrammeringsvraagstuk en omdat hieraan nog geen concrete invulling is gegeven, is (vanuit behoedzaam scenario) een voorziening getroffen van 10,6 miljoen euro. Het college streeft ernaar om deze voorziening terug te brengen en doet onderzoek naar een alternatief. In 2018 is gestart met het kwalitatieve onderzoek naar bedrijventerreinen. Op basis hiervan wordt inzichtelijk welke terreinen het minst aansluiten bij de vraag en ambities van Almelo en welke het best gedeprogrammeerd kunnen worden.

Voor een overzicht van de productieprogramma’s en de fasering op lange termijn verwijzen wij naar de (niet openbare) rapportage 'Specificatie Grondbedrijf Jaarrekening 2018’.